五象新区房价降了?真相是……
2020-06-30 原创
[摘要]总体而言,10月五象新区出现房价下降,只是因为个别楼盘的低价房源集中网签备案所致。

今天,克而瑞发布了10月南宁商品住宅均价。

全市成交价格为10803元/㎡,环比下降了6.52%,同比下降5.07%。

各区域成交均价及涨幅情况如下:

青秀区15303元/㎡,环比上涨2.97%,同比上涨8.49%

良庆区9911元/㎡,环比下降12.78%,同比下降20.88%

邕宁区11235元/㎡,环比下降1.27%,同比上涨6.21%

西乡塘区11394元/㎡,环比上涨0.21%,同比上涨9.55%

江南区9050元/㎡,环比下降9.22%,同比下降8.87%

兴宁区10316元/㎡,环比下降5.72%,同比下降5.48%。

去房


从数据来看,良庆区房价环比/同比都出现了大幅度的下降。

包括邕宁区的房价,环比也下降了1.27%。



不少人疑惑,五象新区房价降了?

老编想说,房价数据确实降了。

但是,数据不能全面反映市场。

五象新区房价下降的直接原因是:成交楼盘的房价梯度结构降了。

10月份,建工城单盘成交面积高达13.98万㎡,占比区域成交量近30%的份额,成交均价仅为5405元/㎡(这批房源是此前单位团购毛坯房集中备案网签),这在很大程度上拉低了整个区域的均价。此外,成交均价8904元/㎡的金悦澜湾,成交量也有2.78万㎡。


由于低于区域均价的楼盘集中备案网签,造成了区域房价数据阶段性下滑。

反应到房价数据上,自然是下降的。




回顾近几年五象新区房价发展走势:从跳涨到不涨,再到下降。

为何会出现这样的房价曲线?

从统计的维度看,这个房价数据,统计的是成交均价,是特定时间周期里成交的楼盘、成交楼盘的量价共同决定的。

近两年,五象新区楼市成交的板块结构、成交的楼盘价格梯度已经出现了全面改变,所以反应到房价数据上,呈现出起起落落的曲线。


先看房价数据:

2014年:

良庆区商品房成交均价6977元/㎡;

2015年:

良庆区商品房成交均价7427元/㎡;

2016年:

良庆区商品房成交均价8195元/㎡;

2017年:

良庆区商品房成交均价10495元/㎡;邕宁区成交均价7915元/㎡;

2018年:

良庆区商品房成交均价12136元/㎡;邕宁区成交均价9616元/㎡。


2019年10月良庆区商品房成交均价9907元/㎡,邕宁区成交均价11235元/㎡。



2014-2018年,五象新区房价昂扬向上,这个走势与区域的不断完善成正比。

2018-2019年,五象新区房价开始起起落落。

那么五象新区的房价真的降了吗?

我们从成交的楼盘、成交楼盘的量价、成交的板块结构来分析。


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从表中可以看出,良庆区房价数据的差异,主要是由成交的产品形式(毛坯/精装)、成交的区域之变共同造成的。


2018年良庆区成交的主力楼盘,基本上都是精准产品,而且成交的区域分布是总部基地周围,区域地段相对中心。

而2019年良庆区成交的主力楼盘中,有一部分是毛坯产品,价格梯度下探。而且成交的范围逐步外扩到五象南、五象西区域,房价相比有1000元/㎡的价差。


但是从单盘角度看,同一楼盘价格基本是平稳上涨的,个别楼盘价格涨幅还比较大,如万科金域中央涨了1133元/㎡。


光明城市则因精改毛,下降了1409元/㎡。2019年,不少楼盘精改毛,成交价格也小幅下滑。但从毛坯价体系看,房价仍是上涨的。


我们再扫描一下良庆区主力销售楼盘阵容之变,来了解更真实的房价真相。

如今,五象湖核心几乎无新房在售,而良庆大桥南是清盘+毛坯+新盘筹备的状态;主力热销楼盘集中在五象南区域,房价区间10000-12500元/㎡,是目前良庆区的主要成交阵营。

另外,这两年限房价的影响,热销大盘龙光玖誉湖、檀府印象、中南紫云集、五象澜庭府等等均为限价盘,主力房价区间为11000-12500元/㎡。这也是五象新区房价没有明显涨幅的主要原因。



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